原标题:温州的综合体,都不是真正的城市综合体?

01

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

前阵子,针对市区部分商业综合体出现一定面积的关店现象,本号推送了震惊!市区多家商业综合体上演关店潮?!(点击左侧链接查看)一文。

在底下留言中,一专业人士指出:温州城市综合体人气不足的关键问题是综合体没有真正综合起来,城市综合体应该是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城中之城。

确实,当前温州已建成开业的所谓城市综合体,基本上仅商业+住宅或公寓,没有一座能称之为城中之城。因此,我们在撰文时也将其称之为商业综合体,而非城市综合体。

对比其他城市的城市综合体,温州的城市综合体确实不够综合。以万象城为例,有时它只是华润中心的商业部分,还有星级酒店、商务楼等功能,在一二线城市如此,就连赣州、阜阳等三四线城市同样如此。

赣州华润中心。来源:HAPPY新赣州 曾令菁 摄

方盒子设计的MALL,总归有限定的运营时间、限制的招商类别。在MALL内结束消费后的夜生活,周边还有没有其他更丰富的去处?对比其他城市,温州的商业综合体旁,往往没有答案,反而老城区的百货周边能提供更丰富、多元的选择。

这种真正意义上的城市综合体,更多体现的是各类城市功能的集聚,形成内部循环,成为一座城市的地标,对人流的导入、虹吸,远超普通商业综合体。

它们总能很自然地融入城市、商圈之中,与城市内的其他业态形成互动,激活人流与各种消费。

反观温州各大商业综合体,即便运营良好的,也是工作日空荡荡,周末、节假日人潮涌动,不同时段形成鲜明对比,成为一个普遍特征。

华润·阜阳中心。来源:项目微信视频号

相比较住宅,商务楼的人口密度、开放程度、经济实力、商务需求也更大,能为商业综合体、星级酒店注入更多商务招待功能,填补工作日的消费空缺。

商业综合体里的新事物、新元素所带来的时尚氛围,也能反哺商务楼里的相关服务业,比如文化创意、鞋服设计、家居设计等。这些都是温州已有且相对优势的产业,但也亟需进一步提升水平、接轨先进城市。

那么,温州的城市综合体,为什么没能成为真正意义上的城市综合体?回顾这些项目的发展历程,我们发现,从规划、选址、设计、建设,再到投资商、运营商实力,任何一个环节出现脱节,都能导致一个城市综合体项目出现不足,甚至失败。

02

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

撇开百货时代的世贸中心、欧洲城,早在2006年,温州就开始谋划真正意义上的城市综合体了。当年年底,市区多宗地块出让,其中包括两宗地标地块,就是后来的鹿城广场、置信中心。

其中,置信中心商业面积过小、产权分割销售,鹿城广场则是名副其实的城市综合体。那时候,温州并未对商业建设与住宅销售进行捆绑,再加上其他原因,鹿城广场只建成了住宅,商业部分在拖延了10多年之后才重启建设。

正在建设商业部分的鹿城广场

到了2010年,龙湾谋划建设万达广场,并于2011年开工、2012年建成开业。万达广场确实是温州第一座商业综合体,但就城市综合体角度,仅有商业、公寓两个功能,业态依旧不够综合。

当时,万达广场曾于北侧谋划项目二期,围绕一座人工湖建设商务楼、星级酒店、街区商业等,但最终告吹,如今是以住宅为主的龙湾首府。

万达广场商业与公寓

2012年,万象城动工,除了商业、住宅,还包括星级酒店、服务公寓,业态相对综合一些。后来,万象城仅如期建成商业、住宅,星级酒店、服务公寓转手,如今刚刚建成、尚未全面营业,同样不够综合。

万象城的商业与住宅

从万达广场、万象城将商务面积改作公寓,除了开发商利润最大化,某种程度上也体现出上述选址并不适合建设商务楼,很难支撑起真正意义上的城市综合体。

还有更早动工、多次停工的大西洋购物中心(现银泰百货瓯海店),其东侧地块的商务楼也改为住宅后将地块转手,最终因建筑立面反差、封闭式小区阻断区域动线成为败笔。

当然,大西洋购物中心本身设计也非常浪费,完全没有集约特征。如今,大西洋购物中心也被瓯海地方国企收购,南侧露天停车场、草地、球场等规划改为住宅。

大西洋购物中心南侧草地、东侧住宅

后来的5050购物中心、吾悦广场,也都是商业+住宅、商业+商务楼的简单组合,与滨海、瓯江口及郊县的商业综合体没什么区别。

5050购物中心的商业与商务楼

住宅占比过大、其他功能偏弱甚至缺失,导致了温州的城市综合体不够综合。

吾悦广场的商业与住宅

住宅作为城市最基本、最常见的元素,将其与商业综合体捆绑,本身意义不大,甚至因其封闭式管理而阻断周边街区人流。对住宅来讲,住在商业综合体旁,难免有设备噪声、夜景灯光、往来车流等,也不够宜居。

但是,住宅才是开发商的利润之源,是开发商打造商业综合体的资金来源和最大动力。没有住宅,很大可能就没有这座商业综合体。

03

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

作为普通地级市的温州,能否支撑起真正意义上的城市综合体?连赣州、阜阳都可以,以温州的经济规模、服务业占比、人口基数、民间财富等,怎么不可以?

然而,温州曾在七都岛、三江商务区谋划类似项目,但由于区域发展基础、开发商与运营商实力等原因,未获成功,甚至有项目不断停工、迄今未完全建成。

七都岛一未完工城市综合体

显然,这种真正意义上的城市综合体,必须位于城市核心地段,依托城市成熟度、服务业发展基础,引进有经验、有实力的开发商、运营商来建设城中之城。同时,对温州来讲,这种城中之城,短期内数量不宜过多。

温州也意识到了这个问题,便开始在核心地段谋划真正意义上的城市综合体。由于老城区缺乏大面积地块,再加上历史街区保护,因此温州打造城中之城的重担,落在了中央绿轴区域、滨江CBD。

2017年,中央绿轴8宗组合地块出让,打造温州万科中心(现称万科绿轴中心),由开元名都酒店、印象城MEGA、万科中心商务楼、1924商业街、翡翠天地高端住宅等业态组成,在功能上符合了城市综合体特征。

但是,作为当时中央绿轴开发半途的亡羊补牢之作,它由沿线零碎地块组成,南北长达近1.8公里且不连续,超出了正常的步行范围。无论是开元名都酒店,还是印象城MEGA、万科1924商业街,与其最近的都是安置房。

因其功能分散布局,完全不符合城市综合体的集约特征,温州万科中心功能集聚、业态互动、人流汇集效果有限。

紧挨安置房的印象城MEGA

2018年,滨江商务区挂牌老港区地块,却因种种原因延迟到2019年出让,在时代&华润、东湖&宝龙两组投资商的PK下,由时代&华润竞得打造华润时代万象综合体。它包括万象系高端商业、置地时代中心(含商务楼、星际酒店)、悦玺服务公寓、九悦高端住宅等。

由此来看,华润时代万象综合体,真正符合了城市综合体的城中之城特征。

华润时代万象综合体效果图

同在2019年,三江商务区也出让了温乡城地块,同样包括了住宅、公寓、星级酒店、商业、商务等功能,由国鸿竞得打造国鸿中心。同时,三江商务区的立体城,还在继续建设商业、商务楼、星级酒店、公寓等功能,实现更多功能集聚。

鉴于区域发展基础与优质资源集聚度,当前三江商务区不如滨江商务区,但在温州拥江发展、高铁温州北站建设等背景下,长期看依旧有前景。

另外,鹿城广场商业部分已恢复施工。吾悦广场以南也正在建设商务楼、星级酒店,以弥补区域功能缺失。

04

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

面对未来真正意义上的城市综合体,温州正走在路上。但是,温州人依旧不知足,连一座像样的市中心都没有。

对比同类城市,温州还需要建成现代化商圈,才能更好地提升城市形象、丰富市民生活、辐射浙南闽北。

其实,只要有2-3座城市综合体集中布局,就能形成一座现代化商圈,也大体上让温州有了真正意义上的CBD。因此,接下来这样真正的城市综合体,应继续布局滨江CBD、中央绿轴区域。

2020年,滨江CBD原国际金融中心地块,临时打造了滨江大排档。后来,有关部门谋划于华润时代万象综合体东侧的原会展二期地块,打造鹿角湾项目作为未来温州新地标。但是,该地块当前尚有建筑物未拆除,未达到净地要求。

尚非净地的鹿角湾地块

滨江商务区规划中另一打造地标建筑群的地块,却因担心大面积商办短期内难卖等原因,临时建设了滨江大排档。

在中央绿轴区域,S1线惠民路站及其东侧地块,同样规划打造综合性项目。不过,惠民路站地块上尚有一段老铁路未拆除。

由此,2020年至今,温州核心城区尚未出让一宗类似老港区地块这样的综合性地块,还错过了2021年上半年那一轮土拍热得发烫的天赐良机。

S1线惠民路站地块

如今,受疫情影响,经济大环境并不好,再加上楼市总体低迷,从商业、商务、住宿到住宅,几乎都受到了严重冲击,短期内需求大减。在此背景下,温州想继续引进、打造真正意义上的城市综合体,难度很大,或许错过了最佳机会。

不过,据赢商《城市商业地图》显示,温州目前购物中心存量为36座(商业体量≥3万㎡),人均购物中心面积0.42㎡/人,远低于杭州的123座、0.96㎡,宁波的72座、0.81㎡。可见,温州城市综合体还有很大的拓展潜力。

接下来,经济刺激将成为重点,在这个过程中,温州也应抓住一切可能的机会,尽快谋划、招商,为疫情结束后的复苏提前准备。

为吸引开发商,配置住宅甚至大面积住宅,不可避免,甚至很有必要。但是,为了保持区域人流,建议将住宅地块尽可能分割成多地块布局,形成多个小型封闭式小区,保持一定的街区式特征,避免出现大型封闭式小区阻断人流。

比起分散在各地的商业综合体+住宅,当前温州更需要位于市中心的、真正实现功能集合的城市综合体。

【欢迎关注楼市温州】返回搜狐,查看更多

责任编辑:

Leave a comment

您的电子邮箱地址不会被公开。